#11
In die Zukunft investieren: QNG-Immobilien als Kapitalanlage
QNG steht für „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ und ist ein staatlicher Nachhaltigkeitsnachweis für Neubauten. Für Kapitalanleger lässt sich die Qualität eines Gebäudes in Rendite und Steuerersparnisse übersetzen.
Neubauimmobilien mit hoher Energieeffizienz entwickeln sich zunehmend zu einem zentralen Thema in der Vermögensplanung einkommensteuerpflichtiger Privatanleger. Während viele Anleger in den vergangenen Jahren vor allem auf Kapitalmarktprodukte als Renditequelle gesetzt haben, wächst das Bedürfnis nach stabilen und nachvollziehbaren Investitionslösungen. Energieeffiziente Neubauimmobilien nach KfW-40-QNG-Standard gewinnen dabei als Kapitalanlage für Anleger an Bedeutung, die Vermögensaufbau und Steuerplanung strategisch verknüpfen wollen. QNG ist kein Marketingbegriff, sondern ein staatlich definierter Standard. Im Kern geht es darum, ein Gebäude nicht nur nach seinem Energieverbrauch zu bewerten, sondern als System über den Lebenszyklus: von Planung und Bau bis zur Nutzung und späteren Verwertung. Das macht QNG für Anleger greifbar, weil es um Faktoren geht, die im Vermietungsalltag zählen: Qualität der Ausführung, dauerhaft niedrige Verbräuche, ein stabiles Nebenkostenprofil und ein Objekt, das auch in zehn oder fünfzehn Jahren noch als zeitgemäß gilt.
„Damit sind wir bei der ersten wirtschaftlichen Wirkung: der Vermietbarkeit“, sagt Markus Schmidt, Gründer von Rocket House Immobilien. „Mieter vergleichen längst nicht mehr nur Kaltmieten. In vielen Haushalten ist die Warmmiete die entscheidende Größe, weil sie beantwortet, was Wohnraum am Ende pro Monat kostet. Ein Effizienzhaus-40-Neubau kann hier einen Vorteil haben, weil niedrigere Nebenkosten Spielraum schaffen – und dieser Spielraum lässt sich im Zeitverlauf regelmäßig in stabilere oder höhere Netto-Kaltmieten übersetzen. Gerade in der Perspektive, in der Energiekosten und Betriebskosten immer wieder steigen, wird das Gesamtpaket aus Objektzustand und Nebenkosten zum Vermietungsargument.“ Der zweite Punkt ist die Finanzierung. Für klimafreundliche Neubauten im Effizienzhaus-40-Standard gibt es KfW-Förderkredite, und mit QNG kann sich der maximale Kreditrahmen je Wohneinheit erhöhen. Gerade bei Kapitalanlagen entscheidet die Finanzierung früh über die Tragfähigkeit: Zins, Laufzeit und Konditionen prägen den monatlichen Verlauf und damit die Frage, ob ein Investment über Jahre ruhig durchläuft oder ständig nachjustiert werden muss. Wer QNG-Projekte prüft, sollte deshalb nicht nur auf den Kaufpreis schauen, sondern auf die gesamte Struktur aus Finanzierung, Kosten und realistischen Mieteinnahmen.
Der dritte Punkt – und für viele gutverdienende Anleger besonders wichtig – sind steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Abschreibungen können die Netto-Wirkung eines Investments deutlich verändern, weil sie die Steuerlast vor allem in der Aufbauphase senken und damit Liquidität freisetzen. Für QNG-Immobilien ist neben der degressiven Abschreibung von fünf Prozent im Jahr auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG relevant. Dadurch erhalten QNG-Immobilieninvestoren jeweils fünf Prozent zusätzliche Abschreibung in den ersten vier Jahren. „QNG wirkt auch langfristig, denn Immobilieninvestments sind keine Momentaufnahme“, betont Markus Schmidt. „Wer professionell investiert, denkt den späteren Verkauf mit – wie bei Wertpapieren. Dafür ist Marktgängigkeit entscheidend. Ein Neubauprofil, das auf Effizienz, dokumentierte Qualität und Nachhaltigkeitskriterien ausgelegt ist, kann die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass ein Objekt später leichter vermittelbar bleibt, weil Banken, Käufer und Mieter Standards stärker einpreisen. Das ist keine Garantie für Gewinne, aber ein relevanter Baustein für eine Exit-Planung, die nicht erst am Ende beginnt.“
Übrigens: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG setzt unter anderem voraus, dass die Baukostengrenze eingehalten wird. Damit sind die begünstigten Herstellungskosten je Quadratmeter gesetzlich begrenzt, was für Anleger einen nachvollziehbaren, „gedeckelten“ Herstellungspreis in der Rechnung bedeutet.
Für viele Anleger ergibt sich daraus eine einfache Einordnung: QNG ist dann attraktiv, wenn es als Qualitäts- und Strukturmerkmal verstanden wird. Wer KfW-40-QNG-Neubau als Kapitalanlage prüft, sollte drei Fragen sauber beantworten können. Erstens: Passt der Standort, und ist die Miete realistisch angesetzt? Zweitens: Wie stabil sind Betriebskosten und Bewirtschaftung, und welche Puffer sind eingeplant? Drittens: Wie wirken Finanzierung und Abschreibung zusammen, und was bedeutet das für den Netto-Verlauf über mehrere Jahre? Wer diese Fragen sauber rechnet, schafft aus QNG einen Vorteil, der nicht behauptet werden muss, sondern sichtbar wird.
